전세는 초기 비용은 높지만 월세 부담이 없다는 이유로 여전히 많은 신혼부부와 청년들이 선택하는 주거 형태입니다.
하지만 2025년 현재도 깡통전세·전세사기 피해는 계속 발생하고 있으며,
한 번 피해를 입으면 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.
따라서 전세를 계약할 때는 단순히 가격만 보는 것이 아니라 법적·제도적 장치를 활용하여 보증금을 안전하게 지키는 것이 핵심입니다.
이번 글에서는 전세계약 시 반드시 확인해야 할 항목과 보증금 보호를 위한 실질적인 방법을 정리해 드립니다.
1. 등기부등본 확인은 필수
전세 계약 전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.
등기부등본은 온라인(인터넷등기소)을 통해 쉽게 조회할 수 있으며, 다음 항목을 체크해야 합니다:
- 소유자 정보: 임대인(집주인)과 계약 상대방이 일치하는지
- 근저당권 설정 여부: 이미 대출이 많이 잡혀 있으면 위험
- 가압류, 경매 기록: 소송 또는 압류 이력 여부 확인
※ 보증금이 집값의 70% 이상일 경우, 깡통전세 가능성이 높아 주의가 필요합니다.
2. 확정일자 + 전입신고로 법적 권리 확보
전세계약 후에는 반드시 다음 2가지를 실천해야 합니다:
- 전입신고: 주민센터에서 전입신고를 하면 실제 거주 확인이 됩니다.
- 확정일자 받기: 같은 날 주민센터 또는 동사무소에서 확정일자 신청
이 두 가지를 완료하면 보증금에 대해 '우선변제권'을 갖게 되어, 집이 경매에 넘어가더라도 일정 금액을 우선 반환받을 수 있습니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입하기
가장 강력한 보호 수단은 전세보증금 반환보증 제도입니다. 보증기관이 임대인의 보증금 반환을 보장해 주는 제도이며,
만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증이 대신 지급합니다.
가입 조건 요약 (2025년 기준)
- 임대차 계약서 작성 후 전입신고 및 확정일자 완료 시 가입 가능
- 보증료는 보증금의 약 0.1~0.15% 수준
- 가입은 HUG, SGI 서울보증 등에서 온라인 신청 가능
보증료가 부담될 수 있지만, 수천만~수억 원을 보호받는다는 점에서 필수 보험이라 볼 수 있습니다.
4. 계약 시 특약사항 꼼꼼하게 기재
계약서에는 반드시 다음 내용을 특약사항에 명확히 명시해야 합니다:
- 중도 해지 시 위약금 조건
- 집주인 사망 또는 명의 이전 시 계약 유지 여부
- 보증금 반환 시기와 방법
구두 약속은 법적 효력이 없으므로, 모든 조건은 서면으로 남겨야 분쟁 시 보호받을 수 있습니다.
5. 임대인의 신용 및 세금 체납 여부 확인
집주인의 국세 체납 여부도 중요한 포인트입니다.
국세가 체납되어 있을 경우, 국세청이 보증금보다 우선적으로 압류할 수 있어 임차인이 손해를 볼 수 있습니다.
세금 체납 정보는 집주인의 동의가 있다면 조회 가능하며, 확인을 요청해보는 것도 방법입니다.
6. 전세계약 사기 유형 주의
- 명의 위장 계약: 집주인인 척 가장한 제3자와 계약
- 임차권 중복 설정: 한 주택에 여러 명에게 동시에 전세계약 체결
- 가짜 등기부등본 제공: 위조된 서류로 임대 계약 유도
계약 전 반드시 공식 사이트에서 직접 등기부등본을 열람하고, 중개사의 자격 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
결론: "확인하고, 대비하고, 보증받자"
전세계약은 단순히 방을 고르는 일이 아닙니다. 수천만 원의 재산을 지키는 법적 계약 행위입니다.
2025년에도 여전히 다양한 전세사기 피해가 이어지고 있는 만큼, 보증금 보호를 위한 사전조치는 필수입니다.
기억해야 할 3가지 원칙:
- 등기부등본 확인
- 전입신고 + 확정일자
- 전세보증금 반환보증 가입
조금만 더 꼼꼼하게 확인하면, 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.